El día que Laura dejó de visitar pisos “a ciegas” (y encontró su rango de compra en 15 minutos)

A Laura le encanta mirar casas. Llevaba dos semanas agendando visitas por todo el noroeste de Madrid. El sábado, después de ver el tercer piso, se dio cuenta de que estaba enamorándose de viviendas que quizá no podía (o no debía) pagar.

Nos llamó. “Quiero dejar de perder tiempo —y dinero—. ¿Qué hago primero?”

“Paramos y hacemos números”, le dije. “Antes de ver más pisos, definimos tu rango de compra y lo documentamos. Luego, sí: visitamos solo lo que encaja.”

1) La cifra que te deja dormir: la cuota tope

En una videollamada, Laura abrió el simulador del Banco de España y puso sus números. Vio cómo cambia la cuota al mover el plazo o el tipo: magia (o matemáticas).
—“Vale, esta es la cuota con la que duermo tranquila.”
Perfecto. La guardamos como techo.
→ Úsalo tú también: Simulador oficial del Banco de España

2) El jarro de realidad amable: impuestos y gastos

Laura iba a ver obra nueva y segunda mano. Le expliqué lo esencial, con enlaces para no perderse:

• Obra nueva → paga IVA (en general, 10%). AEAT: ¿IVA o ITP?

Segunda mano → paga ITP (el tipo lo decide cada Comunidad Autónoma; no es igual en todas). Guía oficial sobre ITP/AJD y CCAA

Hipoteca → desde hace años, la tasación la paga el cliente y el resto de gastos se reparten de forma distinta a la de antes; aquí lo tienes claro y actualizado. Banco de España: gastos de la hipoteca

Mini-regla práctica que usamos con clientes
Presupuesto ≈ entrada disponible + gastos (ITP/IVA, notaría, registro, tasación…) + deuda sostenible según tu cuota tope del simulador.

3) La preaprobación: pasaporte de negociación

Con su cuota tope y los gastos claros, pedimos preaprobación. No es un contrato, pero aclara rango, reduce incertidumbre y te pone en otra liga cuando haces una oferta.
—“¿Y si el banco luego me da menos?”
—Por eso usamos el simulador del BdE y comparamos escenarios; llegas a visitas con realidad, no con ilusión. Otros simuladores del BdE

4) Visitas con puntería (y papeles listos)

Dos días después, dejamos de ver 7 pisos que no encajaban y visitamos 3 que sí. Antes de ofertar el que le gustó, pedimos la nota simple para confirmar titularidad y cargas.
→ Cómo pedirla online: Colegio de Registradores – Nota simple

5) Resultado

Laura ofertó con números y preaprobación. No fue la oferta más alta… pero fue la más sólida. Se la aceptaron.

“No he visto menos casas; he visto las correctas”, me dijo al firmar.